「再建築不可物件」。
土地の上に建物が現存する不動産で、現在建てられている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地（不動産）。
格安で物件を取得し、リフォームして活用と、やりようによっては、新たなビジネスチャンス、ということでニッチながら盛り上がりを見せている市場。
しかしそこに課題は課題として、しっかり存在します。
「再建築不可物件」、すなわちボロボロの家屋を新築同様にリフォームする場合、どうしても1,000万〜1,500万円はかかるでしょう。
当然、金をかければかけるほど付加価値は上がるが、問題はその“資金の調達”にあります。
ここが、「再建築不可物件」活用＝投資の最大のネックでしょう。
「再建築不可物件」の土地には、通常の価値がありません。
価値がないので、いわゆる低金利の住宅ローンの審査には通らない。
つまり活用＝投資資金を、銀行から融資してもらえないことが最大のデメリットなのです。
なので、「再建築不可物件」の活用＝投資は、基本的にある程度のキャッシュを持っていることが前提になります。
もちろんリフォームをすべて業者任せにせず、一部をDIYするなどしてコスト圧縮をすれば、数百万円からスタートもできます。
ただし、例えば会社勤めの方にとっては、この時間やコストだって、けっして楽な負担ではないはずです。
そして、仮にその時間やコストの負担をクリアにできたとして、一番大切な事は勿論、具体的にどのように再生するべき？できるか？
特に投資物件として考えるのであれば、売却にせよ賃貸にせよ、客がつかなければ意味がなく、ただ「不良債権」を手に入れただけになります。
つまりは、「再建築不可物件」をうまく利活用するためには、
・一定の自己資金（キャッシュ）
・建物の再生ノウハウ ※ハード＆ソフト両面で
が必要ということですね。
さて「再建築不可物件」をうまく利活用するための、“建物再生”の秘訣。
それは当たり前のことですが、顧客に選ばれる明確な理由、“付加価値”をつける、ということに尽きます。
思いっきりペットとの共生に特化した住まいにしたり、バイクや高級自転車専用のガレージをつけたり、井戸を掘ってジャクジーやサウナを箱庭や屋上に設置する、なんてアイディアだってあるかもしれない。
とにかく他にはない特性、わかりやすい付加価値を備えた賃貸投資物件として“建物再生”をはかる。
それが市場のUXニーズに刺さり、賃貸して回すことができれば、取得価格が安い「再建築不可物件」の利回りは、一般的な不動産投資に比べてもかなりの好条件が実現できる可能性があるでしょう。
今や中古マンションや一棟アパートの場合、ネットの利回りは5％前後。
それが“選ばれる”「再建築不可物件」に仕立てることが出来れば、10％を超えることも珍しくないはずです。
ちなみに「再建築不可物件」は土地自体にほぼ価値がないので、取得費用はもちろんですが、ネット利回りを考慮する際に重要な固定資産税も格段に安くなります。
また、もう1つの魅力は、リフォーム費用と建物価格を減価償却できる点です。
他の事業をされている方はもちろん、会社員でも“本業”の儲けと損益通算できるので、償却資産として活用できます。
十数年、”リフォーム費用”と“建物価格”が年間で償却できることとなり、償却期間が終了すれば、土地価格に対する利回りは100％を超えることもあるでしょう。
「再建築不可物件」の多くはすでに空き家か、早晩空き家になる見込みの家屋が多い状況です。
「再建築不可物件」が、街を荒廃させるが空き家となるか、適正な活用＝投資によって、新たな利回り商品として生まれ変わるか。
経済的観点からも、社会的観点からも、今後要注目の活用＝投資法として、押さえておいてもいいのかもしれませんね。
勿論、我々のようなプロに相談しながら、ですよ！
株式会社アズワン_小林