NPO法人「消費者支援機構関西」（大阪市）が、家賃債務保証会社「フォーシーズ」（東京都港区）に、賃貸住宅の賃借人との間で交わす契約条項の使用差し止めを求めた訴訟の上告審判決で、最高裁第1小法廷は、「家賃を2カ月以上滞納するなどの要件を満たせば建物の明け渡しがあったとみなす」としていた同社の条項を違法と判断し、使用の差し止めを命じました。
堺徹裁判長は「条項は（民法の）信義則に反して消費者の利益を一方的に害している」と指摘していますが、裁判官5人全員一致の意見。
小法廷は、家賃を3カ月以上滞納した場合に賃借人への催促なく契約を解除できるとする同社の条項の使用差し止めも命じました。
最高裁が特定の契約条項の差し止めを命じるのは初のことです。
家賃債務保証会社は入居時に賃借人から委託料を受け取り、賃借人が家賃を滞納した際に立て替えます。
故に滞納が増えると保証会社の立て替えが膨らむため、滞納などを理由に賃借人の明確な同意なく家財を運び出すことを可能とする契約条項を設ける会社もあるのです。
これは俗に「追い出し条項」と呼ばれ、これまでも財産権の侵害に当たる、との批判はありましたが、今回の最高裁判決は適正な法的手続きを踏まない「追い出し」に歯止めをかけた形となりました。
ちなみにフォーシーズの条項は、
・家賃を2カ月以上滞納
・連絡が取れない
・建物を相当期間利用していない
・建物を再び使わない意思が客観的に見て取れる
の4要件を満たせば、賃借人が住居を明け渡したとみなす内容。
小法廷は、条項により賃借人が建物を使う権利が消滅していなくても、保証会社が一方的にこの権利を制限することになると指摘。
実質建物明け渡しの裁判などを経ずに、保証会社が明け渡しを実現できてしまう点も踏まえ「賃借人と保証会社の利益の間に看過し得ない不均衡をもたらしている」として、条項は消費者契約法に違反すると結論付けています。
本件、私も含めて不動産業界関係者にとっては、一定インパクトある判決だとおもいます。
ただ、読み方を間違えてはいけなくて、きちんと最高裁の判決文を読むと分かりますが、そもそもこの裁判は家賃を滞納している借主を貸主が追い出せるのかという話ではない、ということを理解する必要があります。
まさに家賃は借主に代わって連帯保証会社が支払うので、貸主は家賃分を回収できており、賃貸借契約を解除する必要がないのです。
ただ、その状態が続くと、家賃債務保証会社の支払額が膨らむ一方。
そこで、賃貸借契約の当事者ではない家賃債務保証会社が、借主との間で締結した保証委託契約の条項に基づき、一定の条件の下で一方的に賃貸借契約を解除したり、借主が建物を明け渡したとみなせるのか？という争いだったのです。
一審と控訴審で結論が分かれていましたが、最高裁は「追い出し条項」について、消費者契約法で規制される「消費者契約」に当たり、消費者の利益を一方的に害するものとして無効であると判断した訳です。
ということを踏まえて、何が一定インパクトある判決だと私が思ったのかというと、今後、家賃債務保証会社の審査はより厳しくなるんだろうな、という観点から賃貸借の現場実務に大きな影響を与える判決だと思ったわけです。
「追い出し条項」は、確かに消費者の利益を一方的に害しているといわれればその通りですが、現実は「追い出し条項」がなければ家賃債務保証会社が立ち行かなくなるわけで、そうなれば連帯保証人のいない人は賃貸に住めなくなる、という可能性があるわけです。
つまり、消費者の利益、というやつを全体で見れば、「追い出し条項」があってでも家賃債務保証会社が存在していたほうが、消費者の利益になっているのではないか？という観点だってあるわけです。
今回の判決で、家賃債務保証会社の利用にハードルが上がれば、一定きちんと家賃を納めている人、収めていける人にとっては残念な方向になるのではないかと思ってしまう今日この頃です。
株式会社アズワン_小林